Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất. Khác với các tài sản thông thường, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất là loại quyền đặc biệt, không do các bên tự do xác lập mà chỉ phát sinh trên cơ sở sự công nhận của Nhà nước, bởi theo Luật Đất đai 2024 quy định tại Điều 1: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất. Khác với các tài sản thông thường, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất là loại quyền đặc biệt, không do các bên tự do xác lập mà chỉ phát sinh trên cơ sở sự công nhận của Nhà nước, bởi theo Luật Đất đai 2024 quy định tại Điều 1: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”
Về nguyên tắc chung, Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, “trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” (Điều 401 BLDS 2015). Như vậy, BLDS 2015 khẳng định rằng trường hợp luật chuyên ngành có quy định khác về quan hệ dân sự thì áp dụng quy định của luật đó (khoản 2 Điều 4 BLDS 2015). Quy định này cho thấy các quy định của BLDS 2015 chỉ đóng vai trò là luật chung, không phải căn cứ duy nhất để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Đối với hợp đồng này, pháp luật đất đai và pháp luật công chứng đặt ra yêu cầu bắt buộc về hình thức. Theo điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định rõ: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản”
Như vậy, thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực giữa các bên không thể căn cứ vào thời điểm giao kết theo BLDS, mà được xác định là thời điểm hợp đồng được công chứng (hoặc chứng thực hợp pháp). Kể từ thời điểm này, các bên mới được pháp luật thừa nhận là có thể phát sinh và thực hiện quyền, nghĩa vụ đối với nhau trên cơ sở hợp đồng.
Nếu chỉ áp dụng quy định của BLDS 2015 về hiệu lực hợp đồng, ta nhận thấy ngay tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực, các bên đã có thể bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Điều này đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng có thể tiến hành bàn giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng mà không cần đến bất kỳ sự xác nhận hay kiểm soát nào từ phía Nhà nước. Cách tiếp cận này sẽ làm mờ nhạt vai trò quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai, không phản ánh đúng bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất là một quyền do Nhà nước xác lập và công nhận. Do đó, thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực giữa các bên được xác định là thời điểm hoàn tất thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp pháp, chứ không phải tại thời điểm giao kết theo quy định của BLDS 2015.
HTLaw
📧 Email: hue.truong@htlaw.vn
📞 US 🇺🇸Phone: (+1) 917 245 9663
📞 VN 🇻🇳Phone: (+84) 947 449 137
💬 WhatsApp/Zalo: (+84) 947 449 137