Bất động sản là một tài sản lớn đối với cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức. Do đó các thủ tục liên quan đến bất động sản thường nhận được sự quan tâm rất lớn, đặc biệt là các giao dịch thường xảy ra như: thủ tục chuyển nhượng sang tên bất động sản.
I. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
II. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Chuẩn bị hồ sơ công chứng
- Phiếu yêu cầu công chứng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
- Bản chính giấy tờ tuỳ thân như CCCD/CMND/Hộ chiếu của người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng;
- Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đối với tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì phải có giấy đăng ký kết hôn của hai vợ chồng, nếu tài sản riêng thì phải có giấy tờ chứng minh như hợp đồng tặng cho, văn bản chia thừa kế, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…).
Hiện nay theo quy định mới về việc bỏ sổ hộ khẩu sẽ dùng mã số định danh để thay thế cho sổ hộ khẩu theo nghị định số 104/2022/NĐ-CP và các văn bản pháp lý liên quan. Vì vậy, các thủ tục về đất đai sẽ được tinh gọn hơn trước kia.
Cá nhân sau khi hoàn thành đầy đủ bộ hồ sơ công chứng sẽ tiến hành thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có bất động sản.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có bất động sản)
Hồ sơ thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên nhận chuyển nhượng ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên chuyển nhượng ký)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (01 bản chính + 01 photo công chứng)
- CMND/CCCD/ Hộ chiếu của các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
- Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế thì phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.
Theo đó, lệ phí trước bạ phải nộp = gía tính lệ phí trước bạ với nhà đất x mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Trong đó:
Giá tính lệ phí trước bạ với nhà đất là giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) là 0.5% theo Khoản 1, Điều 7, Khoản 1, Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
- Mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND cấp huyện nơi có bất động sản)
Hồ sơ khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do chuyển nhượng ký); trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục hành chính thì bên nhận chuyển nhượng ký
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thoả thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản, đã được công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bản chính)
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (biên nhận đã hoàn thành thủ tục kê khai tài chính đối với bất động sản) – bản chính
- CCCD/CMND/Hộ chiếu (bản chính)
Thời hạn sang tên: theo Điều 95 Luật Đất đai 2013 thời hạn để chuyển nhượng sang tên không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Để tiết kiệm thời gian tìm hiểu các thủ tục, điền form mẫu, công chứng, chờ đợi nộp hồ sơ, các bạn có thể liên hệ HT để được tư vấn và hỗ trợ về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Liên hệ với chúng tôi
- Email: hue.truong@htlaw.vn
- SĐT: +84 935 439 454.
